凤凰房产讯 一个是西北小城，一个是西南省会——本是毫不相关的两个城市，却因为“崩盘”二字被联系在一起。鄂尔多斯崩盘已成事实，烂尾项目遍地，贵阳一面在澄清“我们被鄂尔多斯了”，一面城市中千万级平米的超级大盘正在快速建设、更快速销售。

供过于求、泡沫横飞的担忧从来没有离开过贵阳楼市，住房与城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮直言这样的担忧是“危言耸听”、是“江湖术士的预测”。他说：“贵阳正处在城市化进程中，仅依据目前的供应量就做出‘崩盘’的判断，跟警告一个5岁小童他将来会得糖尿病的情况一样。”

“贵阳不可能成为第二个鄂尔多斯。”陈淮笃定道。

炒房只在严重供不应求下才能存活

贵阳市内超级大盘的过多供应，是贵阳楼市被外界揪住的“小辫子”。而陈淮认为正是供应量够大，才让贵阳避免了崩盘的危机：“炒房只在严重供不应求的情况下才能存活。”例如温州楼市，当地人持有过多的资金，而房屋开发量太少，在严重供不应求的情况下房价被抬到很高，而贵阳恰好相反。

位于贵阳中心喷水池十字街西南、毗邻一环的花果园项目是贵阳市内最大的楼盘：占地面积6000亩、建筑面积1830万平方米，包括各200万平米的办公与商业、150万平米公寓、50万平米公建、1230万住宅。整个项目林立着260栋超30层的住宅，完全建成后，项目可容纳近30万人居住——这个体量已经远超贵州省内很多州县的规模。

贵阳市内楼盘的建设更像是造城。同样作为超级大盘、在贵阳市内颇有名的是中天·未来方舟：建筑面积为720万平方米，可供10万人居住。此外万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等全国性房企进驻贵阳后都患上了“超级大盘症”：体量均在百万平米以上。据媒体报道，截止2012年6月，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，即使按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，仍需4年才能消化完。

花果园项目开发商宏立城集团副总裁陈晓辉则表示3490万平方米是被“妖魔化”了的供应量：“这是未来三到十年的总供应，统计尚未考虑项目开发周期，实际目前的供应量是590万平米。”据统计，贵阳今年前三季度消化了800万平米，590万在陈晓辉看来离“供过于求”还很远。

陈淮则认为房地产的供需关系永远不会同步变化：“供应比需求要提前。”因此，部分年度供需不平衡是正常的，要从较长的时间内看累计供需：一般8到10年周期比较合理。现在对贵阳楼市的担心，“就像你提醒一个五岁的小孩，他将来会得糖尿病，这是很荒谬的。”陈淮说。

“为卖而买”的需求才是投机性需求

11月3日下午六点的花果园售楼处，仍像“下午五点半菜市场”般火热。1.2万平方米的大厅分为十多个咨询区才能容下所有咨询者，沙盘前人群聚集，工作人员用以指引楼盘的光线频频互相干扰，签约处每个工作人员身后的资料都摞起一人多高。这样的火热场面从2010年11月开盘一直持续到现在，根据花果园提供的数据：截止到今年5月底，项目完成销售38443套，销售金额达到180亿，已经完成总项目三分之二的销售。

这个2010年底人口不到300万的城市，究竟是谁在买房？

售楼处外车辆络绎不绝，所停车辆除了贵阳本地牌照，还有大量州县赶来看房的购房者，甚至四川、重庆等地区的车辆也不少见。一辆载着“重庆二部”看房者的旅游大巴停稳后，超过40个看房者鱼贯而入，迅速融入到现场看房大军中。

经花果园销售人员介绍，从签约看，购房者仅有35%为贵阳本地人，50%为贵州其他州县购房者，15%为外地购房者：甚至有江苏、广东等地区将贵阳楼市作为一种投资前来购房。

现场刘小姐连续签了三套房子，她直言“看中了这里的投资价值”，仅有一套作为自住，“单单凭借现在建成的小车河湿地公园也会增值不少”，而最重要的原因则是——均价4200/平米的价格够便宜，就像现场一位销售说的：“那么低的房价，即使卖不出去也不会崩盘。”

陈淮面对记者“投资购房过多会不会引起泡沫过多”的提问反问记者：“投资有什么不好？不是投机就行。”陈淮认为不必“谈投资色变”，购房者将房屋作为一种保值手段、在能承受的范围内进行投资，不会引起崩盘：“为卖而买的需求才是投机性需求”，而他对贵阳的判断是：在未来几年的城市化进程中，旧城改造、市民改善需求、州县移民的刚需会慢慢释放出来，不存在崩盘之说。

政府的调控从来没有以打压房地产为目标

作为贵州省的单核城市省城贵阳，从教育、医疗等条件来看，对于其他州县都具很大吸引力，而贵阳市政府10月8日以来推出的“买房入户”更是敞开双臂欢迎外地购房者。当然，这个新政策引来了关于贵阳政府对抗调控、刺激楼市的不小争议。

但从结果来看，花果园、未来方舟等项目的入市，并非没有拉高房价，反而将贵阳市内的房屋均价拉低了5个百分点：2012年，贵阳上半年成交均价为4670元/㎡，2011年的价格则为4918元/平米。

陈淮认为贵阳市内的“超级大盘”正是通过充足的供应合理调控房价的范本。“从03年调控至今，政府从来没有以打压房地产行业为目标。”陈淮直言大部分人对于房地产调控存在误读：房地产行业是国民经济中稳定程度最高的行业，调控不是以阻碍中国城市化进程、阻碍新房供给、阻碍老旧城市改造为目标的。“终其目标，是为了让更多人买得起、住得起房。”陈淮说。

“推动城市化进程也是与调控大方向是一致的。”陈淮说。贵州省城市化率仅33.81%，在全国排名倒数第二，比全国49.68%的平均城市化水平落后十年，比珠三角地区落后15到18年。而花果园等项目正是与政府旧城改造相配合的措施。

据了解，贵阳市内仍有一环之内限购、二套房限贷的政策，但花果园、未来方舟等项目均未在限购范围内。

贵阳不是鄂尔多斯第二

尽管贵阳一再否认自己与鄂尔多斯的联系，但关于两者的对比从来没有停止过：同样巨大的供应量、同样的欠发达地区，陈淮却认为，贵阳与鄂尔多斯有实质性的区别：

一是贵阳有真实和持续增长的需求，而鄂尔多斯没有。贵阳的持续城市化进程、省会效应、居民改善性需求，构成了贵阳未来较长时间内对房屋的刚需。据陈晓辉介绍，贵阳政府预计在2015年之前新增贵阳城市人口150万，并配给这部分新增人口每人30平米的最小居住面积——这样未来三年内贵阳市内又有4500万平米的需求，而鄂尔多斯的需求是虚高。

贵阳城市化水平虽也不高，但作为贵州的省会，其吸引力也远大于鄂尔多斯，至少在贵州省内，“有一套贵阳的房子是很多人的梦想。”未来方舟的一名销售人员如此对记者说。

二是供给增加与销售火爆之后的金融杠杆支持程度不同。鄂尔多斯的销售火爆是虚幻的：煤矿带来的暴富在没有出口的情况下扑向了楼市，引发了楼市虚幻的繁荣，而这种繁荣反过来又推动资本对煤矿和楼市的炒作，引发了民间高利贷的膨胀。与鄂尔多斯很多暴富的煤矿商人不同的是，贵阳人没有闲钱炒房。供应的增加大部分提供给了刚需或是改善性需求，房价没有暴涨暴跌的条件。

三是房屋价格是否与当地收入、需求相适应。鄂尔多斯楼市崩盘前城中心均价已达到2万元/平米，价格一夜暴涨5倍；而贵阳的房价不涨反跌，据统计，贵阳的人均购房收入比为5.8（意味着贵阳人需工作5.8年尚能买得起房），处于国际标准4-6的合理范围内，远低于北上广高于10的购房收入比。

花果园一位销售经理解释贵阳房价为何如此低的原因：“拿地成本低到几乎可以不计。”花果园开发前地块所处的彭家湾与五里冲地区曾是令各方头疼的棚户区，政府以超低价以“生地熟挂”的方式将地块出让，宏立城在土地上投[简介 最新动态]入的成本基本由拆迁构成，“每平方在500元左右”，这是北上广轻松破万的楼面价不可想象的。

而这样的情况只能在贵阳出现：落后的城市化水平给了这个城市发展的空间。当大多城市旧城区已无地开发甚至开发过度时，贵阳才刚刚起步。

行走在贵阳街头，低矮的建筑群随处可见，它们便是陈淮所说的“城市化进程中的需求”，可以持续地支持着贵阳楼市。