调控手段推陈出新 税收政策被寄予厚望

　　专家呼吁，尽快采取经济和税收手段，可以促使调控取得较好效果

　　2010年1月10日，国务院办公厅发布国办发（2010）4号文件，这份被称为“国十一条”的文件出台意味着对房地产市场的信贷、税收支持暂告一段落，过热的市场环境需要政策冷却。

　　然而，政策下发后，市场并未显现出降温的趋势，为避免快速升温的房地产市场发展为不可控制的“沸腾”状态，2010年4月17日，国务院下发国发（2010）10号文件，也就是如今被称为“国十条”的房地产调控文件。自此，房地产市场正式进入新一轮调控状态。

　　如今，“国十条”颁布已经三年整，一线城市房地产市场在经历了冷寂之后出现了集中爆发式的增长，调控效果被冲淡。2013年2月20日，新“国五条”的推出，为2013年房地产市场调控继续从严定了基调，随后3月1日，细则的出台明确了调控的走向。3月末4月初，主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。

　　经济手段有望补位

　　与经济手段相比，限购、限贷、限售等行政手段具有见效快而且效果明显的特点，因此，在房地产调控中被多次使用，然而，运用行政手段进行调控具有负面效果。因此，在调控初步见效后，加大经济手段参与调控政策比例的意见就被屡次提及。

　　今年3月末，国土资源部副部长胡存智表示，2013年房地产调控要在保证充足供应量的前提下做好的事情中，首先就是适时把行政手段转为经济手段。行政手段虽然见效较快，但是“副作用”也大，同时执行起来有困难。其次就是调控政策要有精确的针对性。房地产市场是相对独立的或者是相对隔离的区域性市场，不同的城市间差别很大，无论是房价还是供应量都会有很大的差异，因此调控政策要有差别化、有精确的针对性。

　　继续严格实施差别化住房信贷政策，被认为是继续抑制房地产投机投资行为的重要手段。从“国十一条”到“国十条”，信贷政策作为房地产调控主要经济手段的地位得到突显。二套房贷首付由四成上调至五成，三套房贷由可以申请调整为不得发放。

　　4月7日晚间，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部发文表示，北京二套房贷款首付上调为七成，有贷无房者仍旧执行六成旧标准，两份文件中都没有提及调整二套房贷款利率。

　　虽然北京二套房贷首付比例仅提高一成，但中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，这一成首付款的“杀伤力”极强，购买二套房多为改善型需求，对住房面积、位置的要求相对较高一点，首付款提高对选择二手房作为改善住房的购房者影响极大，一般二手房贷款评估值都低于实际交易值10%，按照首付七成计算，购房者只能获得两成左右的贷款。

　　保有环节税收待发力

　　作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段，税收政策在房地产调控下半场被寄予厚望。

　　2月20日召开的国务院常务会议指出，要完善稳定房价工作责任制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设、加强商品房预售管理。

　　2月初，在发改委、财政部、人社部联合发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见》中，第四项“加快健全再分配机制”提出，改革完善房地产税等，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。

　　不过，保有环节的税收，并非只有拟扩大试点范围的房产税，3月末，胡存智提出了一个新的解决思路——不动产调节税。

　　3月23日，胡存智在中国发展高层论坛上表示，从当前的情况来看，是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。过去两年多房地产市场的形势基本稳定，价格也相对稳定，虽然近几个月房价有所波动，但总体稳定，这说明限购、限价等措施对调控投资、投机性需求起到了作用。现在如果能够尽快采取经济和税收手段，可以促使调控取得较好效果。

　　“未来可能会对保有住房征收不动产调节税，并建议从第三套房开始征收。”胡存智说。

　　胡存智认为，要调整房地产税收，把投资、投机性需求引导到两套房之内，使第三套房以上的房子失去过多的投资价值，这样将使目前供不应求的局面得到扭转，大量的存量房得以逐步的供应到市场中。

　　胡存智提出的税收思路在几日后得到了一定程度的佐证。

　　3月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。要求各地区、各部门用3至5年时间完成《方案》提出的各项任务，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。

　　“不动产登记条例将出台，房地产调控可能出现质变”，张大伟向《证券日报》记者表示，如果一旦执行全国不动产联网登记系统，将可以更精确的执行很多调控政策，可以计算出多套房拥有量，调控政策的效果也会更强。