面对来自中央政府和房地产市场两方对“楼市维稳”的压力，在以20亿元为起价的农展馆地块投入土地市场的同时，北京市政府已经确定为农展馆地块设置“竞价上限”，以避免因高价成交而形成“看涨楼市”的“不利预期”。

尽管农展馆地块的成交价格在政府限价之下，很难在价格上创下新的纪录。但是，由北京军区总医院承担一级开发的农展馆地块，却已是北京军用土地转为民用后入市交易的最高价格，北京军区总医院在农展馆地块的交易中，将获得约11.42亿元人民币的开发补偿。

在农展馆地块入市交易之前，由于个别热点楼盘销售情况好转，北京房地产市场再次出现“购房难”“房价反弹”等传言。对此，北京市住建委专门进行澄清称，北京市商品房供应充足、价格稳定。在中央经济工作会议召开前的敏感时刻，作为全国楼市风向标的北京，其房地产市场走势所蕴含的微妙含义，也正是北京市政府面临的压力所在。

“还建医院”定胜负

一位不愿具名的北京市国土局官员向记者证实了农展馆地块设置“竞买价格上限”的消息，他表示，具体上限的水平，涉及到投标的公平性，因此将不对竞买方公布。

“我们已经接到通知，农展馆地块要设置竞价上限，就是在竞买方报价达到这一上限之后，不允许再继续向上报价，这个我们一点也不意外。”11月28日，一位不愿具名的房地产开发企业前期部门负责人向《中国经营报》记者表示。

11月27日，北京市土地储备中心发布公告称，位于朝阳区的农展馆地块将入市交易接受竞买方的报价，底价为20亿元人民币。由于该地块地处北京东三环的黄金(1720.10,-9.40,-0.54%)地段，因此多家大型房地产开发企业表达了竞买意向，农展馆地块继而成为“准地王”候选。

一位不愿具名的北京市国土局官员向记者证实了农展馆地块设置“竞买价格上限”的消息，他表示，具体上限的水平，涉及到投标的公平性，因此将不对竞买方公布。在竞买方报价触及竞价上限后将不再接受报价，转而通过竞争“竞买方为医院异地建设医院楼”的面积决定农展馆地块的归属。

记者了解到，农展馆地块的一级开发工作由北京军区总医院承担，在到达竞买价格上限后所竞争的“异地建设医院楼”，其归属亦是北京军区总医院。

此前，在同样被视为“地王”的万柳地块的交易过程中，北京市政府也设置了竞买价格上限，并规定在竞买报价到达上限之后，通过竞争配建“安置房”面积决定地块归属，安置房将用于海淀区六郎庄旧村改造项目部分居民的安置。

多家有意此地块的房地产开发企业有关负责人向记者证实，上述竞买方式已经写入农展馆地块的标书，是开发企业必须遵守的竞买规则，否则将不具备交易资格。“我们也很清楚政府的意图，毕竟这个时期出现一块土地高价成交，对市场各方，包括开发商在内，都是不好的，现在楼市保持稳定，对各方都好。”前述房地产开发企业前期部门负责人称。

土地价款分配

此次农展馆地块除开发补偿部分外，北京军区总医院还可以获得在竞买价格触及上限之后，竞买方竞争“异地建设医院楼面积”所支付的建设费用。

由于农展馆地块的竞买起始价格为20亿元人民币，因此，围绕这一“准地王”地块的利益分割，主要体现在土地交易价款的构成和分配方面。目前，农展馆地块已经达到“三通一平”的土地现状，担负地块一级开发工作的是北京军区总医院。

前述不愿具名的北京市国土局官员对此不愿发表评价。经本报记者证实，农展馆地块的起始交易价格主要由两部分构成，一是开发补偿部分，二是政府收益部分。前者主要是对土地一级开发方的补偿，后者则是政府的收益部分。按照农展馆地块的竞买规定，开发补偿和政府收益都须一次付清。

经北京市国土资源局最终核定，开发补偿部分的最终额度确定为11.42亿元人民币，按照惯例，这部分开发补偿将支付给地块一级开发商北京军区总医院。同时，政府收益部分的额度核定为约8.57亿元人民币，两者加总，构成农展馆地块的20亿元人民币的竞买起始价格。

实际上，农展馆地块并非北京“军地民用”入市的首块土地。一位开发企业负责人告诉记者，在全国城镇建设用地统一招拍挂之前，“军地民用”在符合城市总体规划的前提下，只需由解放军总后勤部批准即可，但在统一招拍挂后，需经过所在地政府的土地储备中心进行公开交易。

在此之前，曾以35万元/平方米的价格，一度创下北京住宅价格最高纪录的钓鱼台七号，其开发用地即是通过“军地民用”转让而来。由于涉及拆迁延迟等情况，在当时经过各级政府、军队系统的批准，钓鱼台7号项目用地以协议转让的方式完成。

记者了解到，此次农展馆地块除开发补偿部分外，北京军区总医院还可以获得在竞买价格触及上限之后，竞买方竞争“异地建设医院楼面积”所支付的建设费用。按照农展馆地块招标文件的特殊事项说明规定，到达土地上限后竞报异地建设医院楼的面积，按医院楼造价6000元/平方米向军区总医院支付建设费用。

楼市“维稳”压力

在十八大完成中共领导集体的换届之后，中央经济工作会议召开之前，保持房地产市场的基本稳定是北京市政府必须完成的任务。

北京市政府之所以在农展馆地块上使用“竞买价格上限”的限价措施，主要还是当前面临的楼市“维稳”压力。在十八大完成中共领导集体的换届之后，中央经济工作会议召开之前，保持房地产市场的基本稳定是北京市政府必须完成的任务。

实际上，在农展馆地块入市交易之前，由于部分房地产热点楼盘市场交易较为活跃，出现了排号购买以及一定程度的开发商提价行为，市场出现了“购房难”“房价反弹”甚至“恐慌性购买”等方面的传言，这无疑触动了北京市政府的神经。

显然，在这样的情况下，北京市政府必须对土地交易市场的价格进行控制，“否则，在如是市场传言的情况下，一旦再出现土地以较高的地王价格成交，无疑会对市场形成房价上涨的预期，这对保持房地产市场稳定和调控取得的已有效果，都是不利的。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示。

北京市住建委表示，目前，北京还有9000余套商品住房正在预售审批之中，有望年底前形成实际供应。现在全市在售商品住房库存还有5.4万多套，全市存量住房市场供应潜力巨大，可有效满足需求。另外，北京市国土部门也在加大普通商品住房供地力度，可以预见，明年住房供应仍将继续保持稳定。因此，市场并不存在房价反弹的基础。

“作为本次调控核心手段的限购政策，短期之内没有任何放松的可能，因此，市里面主要的要求还是要保持调控已经收到的成效。”北京市住建委一位内部人士向记者表示。